关键词——保障房入市

发布时间:2020-05-17 01:44:55 编辑:景东县万鼎陶瓷制品有限公司
关键词——保障房入市

  临近年底,各地保障房集中入市,推动多地楼市成交量上涨。

  中国指数研究院11月19日数据显示,截至11月12日—18日的这一周,重点监测的40个城市中,36个城市当月周均成交同比增长,其中哈尔滨增幅最大,为971.67%。北京、天津、上海等10个重点城市当月周均成交同比全部上涨,其中深圳涨幅最大,达到195.99%。

  “年底保障房集中入市签约是此轮成交量上升的主因。”链家地产市场研究部张絮表示,虽然11月新房住宅成交量继续环比大幅上涨,但纯商品住宅成交量回落明显。以北京为例,截至18日,11月新房住宅成交9054套,扣除保障房后成交量为5170套,保障房占比超过40%。  

  陕西省渭南市高新区郑家新村保障房正如火如荼建设中(资料图片)

  保障房入市高峰期来临

  住建部本月发布的最新数据显示,1—10月,全国城镇保障性安居工程新开工722万套,基本建成505万套,完成投资10800亿元。按计划,今年全国新开工城镇保障性安居工程700万套以上,基本建成500万套。

  据广州市国土房管局公布的数据,今年截至10月底,已有6187套保障房完工,仅10月就有2486套保障房完工。

  而上海较早开工建设的大型居住社区中导入人口最多的项目浦江大型居住区浦江瑞和城首批1232套经适房已纳入上海共有产权保障住房供应房源,开始接待市民选房、看房,其年内还计划实现61万平方米保障房的结构封顶、约2300套动迁安置房源交付使用,助推上海保障房计划的落实。

  在上周的周成交量增幅冠军城市哈尔滨,将有51511套保障房在今年全面竣工。

  临近年底,北京保障房供应节奏也有所加快。据链家地产市场研究部统计,今年以来当地保障性住宅项目供应面积为174.6万平方米,共20个项目。11月以来共有3个保障房项目入市,总面积约17.7万平方米,预计有超过2000套的住宅。

  同策咨询研究中心总监张宏伟表示,去年和今年是保障房开工建设的密集期,而经过一定的建设周期后,很多保障房就会入市形成供应。

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  楼市供应结构渐变

  事实上,最近几年保障房在新房成交量中的占比正逐步上升。

  2009年至2011年底,全国共开工建设城镇保障房2100多万套,基本建成1100万套。保障性住房覆盖面从2008年不足4%提高到11%。据链家地产市场研究部统计,2011年以来,我国新房住宅成交量中,保障房占比在30%左右,随着竣工量上升,保障房对住房需求的影响会更加明显。现在关于保障房位置偏远,有供应无市场的声音也渐渐少了,在北京等城市,保障房建设采取“捆绑式”,即在商品房小区中配建一定的保障房。这大大增强了保障房的吸引力,并成为保障房成交比例上升的主因。

  中国房地产数据研究院执行院长陈晟表示,调控的一个有效成果就是保障房数量增加得很快,可以更直接地对楼市调控产生影响。

  张絮表示,一方面,保障房的目标客户群虽然是限定的,但通过解决这些低收入群体的住房问题,能够稀释商品房市场中的一部分刚性需求,在一定程度上减轻商品房市场需求的压力。

  “如果保障房在规划选址、建筑设计、建设规模以及分配机制上都加完善之后,未来楼市调控的难度也会有所减轻。”张絮说。

  新闻回顾

  国务院总理温家宝、副总理李克强9月10日内密集考察京津两地保障房建设,尤其是对保障房的入市分配问题作出具体指示。

  在国务院督查组8月份调研16个省市楼市调控之后,业界有关调控政策加码或强化的讨论不止。

  8月31日下午,温家宝在天津考察保障房建设时强调,衡量安居工程进展好坏、水平高低,不能只看开工数,也不能只看竣工数,而要看“是否及时投入市场,解决群众的迫切需求,质量和服务群众是否满意”。

  这是决策层10日内第二次强调保障房入市分配。8月21日,李克强副总理在北京考察保障性安居工程建设情况时强调,要在保质按期完成今年保障房建设任务的同时,严格管理确保公平分配,完善配套形成有效供应,创新机制实现持续运行,切实把保障性住房建设成果转化为惠民成果。

  温家宝在天津考察时就指出,要将保障房的布局和配套设施必须摆在重要位置。保障性住房规划选址要充分听取群众意见。李克强总理在北京召开保障房分配和运行现场会时,也曾作出相关指示,保障房要做到“质量可靠、设施配套、布局合理”。对配套设施欠缺的项目,要抓紧完善;对拟建的保障房项目,要精心规划,项目选址一定要从便利居民就业、就医、就学、购物等实际需求出发。

  名词解释

  保障房 保障房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房,一般由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。

  政策导向

  2008年底,国务院下发了《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》,第一部分就提出要加大保障性住房建设力度。

  “十一五”期间,我国以廉租住房、经济适用住房等为主要形式的住房保障制度初步形成。通过各类保障性住房建设,五年间,全国1140万户城镇低收入家庭和360万户中等偏下收入家庭住房困难问题得到解决。

  从2011年起,我国已进入保障性住房建设“加速跑”阶段。保障形式继续以包括廉租房在内的公共租赁住房、包括经济适用房在内的政策性产权房和各类棚户区改造安置房等实物住房保障为主,同时结合租金补贴。

  未来五年,全国计划新建保障性住房3600万套,大约是过去10年建设规模的两倍;同时,每年还将改造农村危房150万户以上。其中,2011年建设任务是1000万套,2012年1000万套,之后三年还要再建1600万套。

  通过大规模保障性住房建设,到“十二五”末,全国城镇保障性住房覆盖率将提高到20%以上,基本解决城镇低收入家庭住房困难问题。

  住房和城乡建设部有关负责人再次重申,2011年开工建设1000万套保障性住房的开工标准是,规划设计的永久性建筑工程已进入基础的结构施工。对于仅是搭建施工现场围护设施,或仅是开挖基坑的,不计入已开工的项目和套数。

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  十八大报告提出,建立市场配置和政府保障相结合的住房制度(住房“双轨制”),加强保障性住房建设和管理。

  11月12日,十八大新闻中心举办第四场记者会,介绍中国民生领域工作情况。住建部部长姜伟新介绍,中国城镇保障性住房建设进展顺利,中央政府定的是“十二五”期间要建设3600万套城镇保障性住房。姜伟新透露,明年保障房的计划开工量将不低于500万套,可能在600万套左右。这一数字要小于今年,更小于2011年的1000万套。

  关联影响

  保障房为建材行业发展带来新契机

  “今年的房产新政打压了一大批商品房的成交量,但保障房的崛起又带来了新的市场,而且这块市场需求非常大。”北京闽龙陶瓷总部基地董事长陈进林说。在楼市调控政策下,家居建材企业纷纷瞄准保障房市场。

  红星美凯龙国际家居连锁CEO车建新说:“对于家居行业而言,短期内或将受到市场观望心理的一些影响,但长期来看,市场总量反而会增长。”

  大规模的保障房建设,不仅将拉动地产、水泥、建材、钢铁、工程机械等相关行业,而且影响将波及到陶瓷、洁具、家电、家纺等下游产业。“按照50平方米一套计算,仅2011年的保障房就有5亿平方米的装修市场。”车建新分析说,“保障性住房低廉的房价节省下来的购房开支,将一定程度上转化为装修购买力,拉动中档家居建材的市场需求。”

  中国陶瓷工业协会专委会秘书长黄芯红认为,商品房调控与保障房建设并非完全同步,家居建材企业应提前做好市场布局。“大规模的公租房建设,从提出计划到投入资金,到项目最终完成,这有一个周期。保障房建设项目对于下游行业的影响不可能马上实现。”“一方面,企业还将持续面临商品房成交量减少带来的负面影响;另一方面,企业也可将此期间作为缓冲期,有更充足的时间进行新市场布局。”

  陈进林表示:“保障房一般户型较小,业主消费能力有限。针对这一需求,我们号召品牌厂家生产一些针对保障房需求、性价比高的产品,尽量压低利润空间,这样既满足了保障房带来的消费需求,又给厂家找到了新的市场方向。”

  闽龙陶瓷总部基地计划利用自身的体验中心,召集各大品牌推出针对保障房需求、性价比高的产品来做促销,“让大致锁定中低收入的消费阶层,价格相对较低,但是对品牌又有需求的。”

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  “保障房面积较小,卫浴空间有限,必须针对这一部分市场需求去开发一些新产品,在产品空间的利用上考虑得更细。在城市里,这些小户型的消费者多数是一些年轻白领,他们可能经济实力有限,但是生活品位却很高。”法恩莎卫浴总经理严邦平如是说。

  四维卫浴营销总监冉亚夫则认为,对于中高端家居建材品牌来说,目前的产品线很难满足保障房的要求。“以400元/平方米的价格来计算,公租房项目的建设必须有相对应的产品来解决,这些产品要求简单,但必须有较高的性价比。”

  专家点评

  中国建筑标准设计研究院执行总建筑师刘东卫:部品和材料是基础建好保障性住房,把好保障性住房的品质关,部品材料采购是最基础的一环。保障性住房又是政府主导的一项,过去因为没有这个平台,没有相应的基础工作,我认为保障性住房的质量,社会是放任的。而如果基础夯不实的话,最终的产品品质也上不来,以往的一些西方发达国家保障性住房做的比较好,和把好了部品材料采购这一关有很大关系。

  一方面,保障性住房的突出特点是建设量大、时间速度要求快,又受到政策、资金的制约,国家拿出有限的钱要把这些东西建好,是相当不容易的。从国外的一些成功建设经验来看,就是针对公共租房和保障性住房的,技术保障如何做,都有一些非常成功的案例。关于部品和材料方面的采购和认证,以后出了问题怎么办,我觉得是非常重要的一个基础性的工作。

  另一方面,从现在的情况来看,我们现在最需要的是把部品放在保障性住房建设方面,从产业化的角度如何用工业化的办法建造,放在这个大范围来讲可能更全面。从好质量的部品的生产,到建成一个完善的规划设计的体系,然后是工业化的施工,产业化的链条,一定要从产业的方面,集成的角度认识这个问题。

  另外,从技术角度来看,企业以后要攻关的非常重要的方向不是一个单一的部品,而是通过最终产品的角度如何把这个技术集成。要本着以产品为核心,一定要把技术解决方案做出来,为保障性住房建设的基础工作打上一个很好的基础。

  北京房开控股集团工程部经理周军:企业要大力发展科技新品希望企业要大力发展科技创新,毕竟政府投入的资金有限,还要关注工程造价,我们发展科技创新,把产品质量做好,我们采购过程当中就发现过一些好的产品。但是建设部相关规范要求出台以后,确实有一些产品的价格很高,无法接受,我们也希望在座的企业从科技创新的角度推出新的产品,满足新的要求,而且把价格降下来。

  绿城北京房产建设有限公司经理南文强:慎重选择代建开发单位和材料设备关于保障房的质量问题,我想说三点,第一对于代建开发单位的选择。我们作为房地产开发企业必须要承接保障房项目,要具有很强的社会责任感,只有这样我们不仅是创造企业的利润,而是用我们多年的开发经验为老百姓创造一个安居工程、放心工程。第二对于材料设备的原料。第三是保障房价格的控制。在这个过程中,有一些材料价格波动比较大,比如说钢材,希望政府给我们一定的保障。

  贵州中益能低碳节能科技股份有限公司总裁李荣明:材料供应商应有企业家责任障性住房是国家搞的惠民工程,工程的好坏直接影响到社会的安定、和谐,所以它的建设质量非常重要。质量则取决于我们的材料供应商,所以材料供应商也应该有企业家责任。提倡材料供应商的责任感是很重要的,因为有责任心才会保证产品的安全,特别是保障性住房的供应商。一定把实实在在的质量有保证的产品用在保障房上,把质量放在第一。

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  各地情况

  北京 15.3万

  截至11月19日,北京市供应保障性住房用地760公顷,已完成全年供地指标90%。截至10月底,北京市已累计新开工保障房15.3万套,完成计划任务的95.6%,已基本建成保障房7.7万套,超过年初制定的7万套目标。根据北京市“十二五”规划,其间北京计划建设、收购保障房100万套以上。

  上海 1232

  11月20日,上海城建集团透露,闵行区上海最大规模保障房基地浦江大型居住社区保障房项目“浦江瑞和城”首批1232套住房已纳入上海共有产权保障住房供应房源,开始接待市民选房、看房。浦江大型居住社区项目总规划占地232公顷,总建筑面积约215万平方米,主要为动迁安置房和经济适用房,项目共分为六期建设,建成后可导入人口约7.5万人。

  广州 8468

  截至10月31日,广州市今年已有6187套保障房完工,并有2281套筹集房源进入保障房源体系,两者相加达8468套。另外,今年的保障房开工房源已经超过既定任务目标,目前已开工41759套,为任务量的104.40%。今年截至10月底,广州市4万套保障性住房目标任务(不包含货币补贴)已开工41759套,占计划总数的104.40%。其中公共租赁住房已完成开工31760套,经济适用住房已完成开工4781套,限价住房已完成开工4718套(含拆迁安置住房),林业棚户区改造已完成500套。

  深圳 2万

  2012年,深圳市计划开工建设3.5万套、新增安排4万套、竣工1万套、供应2万套。目前,该任务目标已分解到各区、各责任单位。今年新建项目全面开工后,深圳保障性住房在建项目将达163个,22.3万套。今年深圳市从本级土地支出中,安排16.05亿元建设保障房,比去年增加了27.6%,约占今年深圳新增土地出让收入10%。

  哈尔滨 5万

  今年年底,哈尔滨市51511套保障房将全面竣工。届时,1.7万户棚改居民将如期回迁;预计新增的1984套实物配租廉租房将发放到市民手中,数千套带装修的公租房入市分配。

  西安 10.7万

  目前,西安市新开工保障性住房10.7万套(廉租房7602套,经适房开工17194套,公租房开工31691套,限价房开工16627套,棚户区改造开工34378套),完成全年任务的104.4%;租金补贴新增发放4117户,完成全年任务的102.9%;竣工76800套,完成全年任务的101%;完成投资193亿元,完成全年任务的100.1%。

  临沂 2.1万

  今年1至10月份,临沂市各类保障性住房已开工建设2.1万余套,完成省下达计划的110%;与此同时,续建廉租住房竣工240套,新增廉租住房货币补贴781户,发放补贴租金328万元;通过电脑摇号分配保障房6240套。今年年底前,临沂市的保障性住房建设可超额完成全年各项建设任务。据了解,2012年山东省政府下达临沂市的住房保障工作任务为:开工建设保障性住房和棚户区改造住房共19280套(户),新增发放廉租住房租赁补贴781户。

  南京 8.28万

  南京市丁家庄、岱山、花岗、上坊四大片区8.28万套保障房将于11月底启动选房,其中有5400套房源今年年底前交钥匙。今年年底前率先交钥匙的5400套房源主要分布在丁家庄、岱山、上坊三大片区,均是经济适用房。其中丁家庄片区交付房源最多,超过3000套,主要用于安置下关滨江棚户区改造的被拆迁户。

  苏州 2万

  9月7日,苏州市住宅售出447套,较前日减少20套,减幅4.28%。当日成交总面积为46721.88平方米,较前日减少3613.75平方米,减幅7.2%。当日成交均价走势平稳。预计到年底,苏州市保障性住房市区开工地块可达17个,开工量将达21400套,年底竣工和交房总套数将达12000套以上。

  宜春 9.7万

  为加快解决城镇中低收入家庭住房困难问题,宜春市创新安居工程建设供地方式,不断改善居民的住房条件。目前,全市累计建成和在建保障性安居住房9.7万套,建筑面积813万平方米,用地2300亩,总投资达137亿元,已有10万余人入住受惠。

  海口 15305

  海口市今年计划新开工13个保障性安居工程项目,共13877套。至10月31日,海口市今年保障性住房项目已全部开工。到今年10月30日止,海口市2012年新开工的保障性安居工程项目共有8个,计住房13096套,含结转的2209套内,共计15305套,占省下达建设任务计划的114.56%。海南省下达海口市2012年保障性安居工程建设计划任务13360套(含结转套数和新开工套数)。

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