房企资金紧张原因多 供大于求只是表象

发布时间:2020-03-28 23:05:10 编辑:景东县万鼎陶瓷制品有限公司
房企资金紧张原因多 供大于求只是表象

  读后:陈淮是住建部政策研究中心原主任,房地产资深专家,对我国房地产问题有全面、系统、深入的研究和认识,他的这篇文章值得一读。

  

今天的房地产市场出现了一些波动,很多人非常焦虑。依我看,这件事看不出来有什么好大惊小怪的。市场恰当的波动真的那么可怕吗?会崩盘吗?现在的平均房价还在2008年的一倍以上,哪里就到“崩盘”的地步了?房地产市场的供求变化如同吃饭。你昨天吃多了,今天自然要少吃。2013年成交量大增,2014年自然是小年。根本不必急着追问房地产会不会崩盘。符合客观规律地,系统自发进行调整的目标,都是让系统恢复新的平衡,而不是让系统崩溃。吃饭如此,市场在自我调整也是如此。

  

●供大于求不是最紧迫的

  

现在部分地方政府在尝试放宽限购限贷政策,不少媒体多加质疑。我看大可不必。无论是国五条、国八条还是国十条里都提到一条,就是地方政府对平衡当地房地产市场的供求关系负有责任。根据当时当地供求关系适时调整政策,这是地方政府职权范围内的事。这是其一。

  

其二,限购的目的在于抑制投机性需求。投机性需求只会出现在严重供不应求的时候。春运的时候才有倒火车票的黄牛党;歌星演唱会才有人倒票。供大于求时,限购所赖以存在的前提不复存在,当然就没有必要再严格限购。

  

其三,我们的媒体应当懂得,不论是限购还是限贷,目标都是合理调整房地产市场的供求关系,而不是不让老百姓适度改善住房条件,不是不让老百姓买房子。有些舆论似乎偏离了调控的目标本身,认为降温就是尽量抑制需求,认为任何释放需求的措施都是“救市”。这种认识不正确。不让老百姓买房子,那全面小康、城镇化怎么实现?出台任何政策都是以支持、鼓励、保护老百姓改善自己居住需求为前提的。

  

我们得强调,供大于求的问题并不是今天才有。在过去十年,不是今天,不是2013和2014年,绝大部分二三四线城市,包括三分之二的省会级城市在内,始终时处于供大于求的。这不是今天才有的新鲜事。东北三省、西部十二省区、中部六省区,过去10年中省会城市几乎都时供大于求的,更不要说地市级城市。当前,确实存在部分城市库存过高,也有个别城市是像鄂尔多斯那样属于盲目膨胀的城市,这些城市需要自我消肿。但供大于求没有那么可怕,供大于求不等于卖不出去。

  

房地产的供和求,从来不是同步均衡的,因为影响供求的因素不一样。房地产的市场和其他商品市场有类似之处。一个叫长期均衡,一个叫短期均衡,什么叫长期均衡呢?美国有1亿家庭,3亿人口,平均每户汽车保有量达到一定程度,饱和了,这是长期均衡了。即便饱和了美国人还是要买汽车,得更新,景气的时候是汽车大年;不景气的时候推迟更新,这一年就是汽车市场的小年。

 

 目前,在中国任何一个城市,不管是供大于求、供不应求,还是供求恰好平衡,都是短期均衡。孩子还长不长个儿,这一年营养不好没有长个,长期看是长个的。现在地产商出现资金链紧张状况,与市场供大于求没有人买房子是两回事,资金链抻紧的原因有很多,病根并不在此,供大于求不过是表象。

 

 解决房地产的问题,最重要的是要让房价与老百姓的收入水平相协调。我认为要达到这个目标,需要四项改革。第一,非得大规模、大幅度、大踏步的调整城市结构,因为十几亿人都想住在北上广深,那是无论如何办不到的,关键是要实现大中小城市协调发展。第二,非得积极推进土地制度的改革,因为没有土地制度的改革,政府作为垄断性的唯一供应者,要想市场健康发展,要想合理规避市场中的风险也是无论如何办不到的。第三,非得调整地方与中央税负之间的关系,例如开征不动产税,赋予地方更大的财权。最后一条,非得调整社会整体的收入分配结构。缺一条都不行。光靠货币政策、财政政策,相当于靠吃退烧药治肺炎,是治标不治本。

  

●政府要有所作为

  

在当前形势和房地产业健康发展这两件事上,政府要有所作为。但是我想补充一句,政府的作为最好是少干预市场,多推动改革。我们今天所遇到的问题,无论是中国房地产面临困境,开发商资金链紧张,还是整体经济开始下行,地方债务问题严重等诸多问题,我看最核心的因素是,十八届三中全会所制定的改革方向迄今没有得到实质性的落实。我们今天所讨论的所有问题都是十年前就已经存在的,都是三中全会已经明确给出方案和药方的。比如,三中全会提到土地制度要大刀阔斧的改革,农民同地同权,这已经是决定了,还用我们再说一遍吗?但是这些问题时至今日寸步未进,这才是土地问题的核心。

 

 再说资金链问题。三中全会已经非常明确,要把间接融资转变为直接融资,要积极发展债市。解决开发商的资金问题,主要不能靠银行放松信贷,而要靠直接融资。但是到今天为止,开发商仍然在用着很贵的钱,资金链仍然非常紧张。最关键的问题就在于政府仍然没有为开发商创造一个可供长期融资(比如项目债、企业债)的市场。这个问题延伸到地方政府债务危机也一样。地方政府的债务危机有那么难化解吗?政府借的钱都变成了当地经济发展的物质基础,这无可厚非。问题的关键在于,这些长期发挥作用的资产借的是短期的债务,最多三年,这才有迫切的债务偿还问题。三中全会非常明确的指出,要改革城市建设融资方式,发行地方债,同时在今年3月17号国家新型城镇化规划中也进一步把地方债明确为市政债。如果能够把地方政府的债务问题转换为长期债券市场的市政债,债务危机是可以迎刃而解的。

  

只可惜,我们在三中全会上最大声疾呼的,让市场机制成为配置资源的主导性力量这件事,在过去一段时间并没有充分发挥作用。我们看到,十年政策调控中所掩盖的市场因素正在日益显化。但是导致这个市场发生畸变的病根没有变。那么我们的出路在哪里?我看打破垄断、发育市场、破除既得利益集团、释放政府权力、发挥市场机制配置资源的作用,这才是我们的出路。

 

 ●新型城镇化值得关注的新特点

  

中国的城镇化走过了30余年。上世纪80年代一个中国老人在南海边划了一个圈,奠定了珠三角的发展,从此中国有了经济发展第一个改革地区,对外开放第一个窗口,更重要的是一个向市场经济转变的改革实验区。如果说中国的城镇化有什么成功,不是政府调控的成功,不是高瞻远瞩的英明决策,而是市场经济的改革造就的。改革开放促成了国民经济的高速发展。现在,城镇化走到了新的阶段,有哪些值得关注的新特点?

  

第一,中等城市发展。十八届三中全会明确提出要严格抑制特大城市人口规模,3月17号国家新型城镇化规划,进一步把这个特大城市界定为核心市区500万人口以上的城市,并且都强调中国城镇化发展的主要精力应该放到调整城市结构,实现大中小城市协调发展上面。但是我们有相当一批中等规模城市在产业承载能力、产业结构的先进性和现代化程度方面还有欠缺,他们的城市整体基础设施迫切需要进一步发展。从这个角度看,新的园区建设不是多了,而是远远不够。我们已经走过了吸引外资到本地投资办厂、建设园区的珠三角时代;我们甚至也一定程度走过了浦东新区建商务区,引进世界500强的阶段。现在的新区更多的是城市规划的重组和城市自身结构的升级。借助于简单的工业园区实现城市扩张的年代已经成为过去,城市的竞争能力正在向现代化和国际化靠拢。

  

我们再来看国家新型城镇化规划中的一组数据。现在核心市区1000万人口以上的特大城市有6座,500万到1000万人口的有10座,这16座城市将严格限制人口进一步扩张。中等规模的城市分三个层次,300万到500万人口的城市有60多座,100万到300万人口的城市100座出头,50万到100万人口的城市120多座,三个加在一起,280座左右。而当中国人口达到14.5亿到15亿的时候,我们得让6.5到7成以上的人群住到中等规模以上的城市,实现这个目标需要500到800座中等规模城市。现在远远不够。坦率说,中国的地市级城市,甚至包括2/3以上的省会城市,他们离现代化城市的距离还比较遥远,所以我认为新型园区适合进一步发展壮大;更有必要让它们成为中等规模城市升级的动力。

  

第二,城市功能疏解。最近关于京津冀的讨论非常热烈,实际上关于这个话题的讨论已经持续了十年之久,但是现在被赋予了新的含义。其一,不再以天津为中心,而是以北京为中心;其二,不再以不切实际的新建一个北方经济中心为目标,而是以疏解、分散、分流特大城市功能为核心;其三,不再是简单的打破行政体制壁垒,而是和已有的或正在发展的基础设施密切联系在一块,沿重要交通线、高铁线重新布局城市功能分区和新型城镇化。京津冀一体化的进程会为其他区域发展做出表率。

  

第三,新型城镇化不能是孤立的建设。新型城镇化的推动要和特大城市功能改造、城市功能的疏解和分流密切结合起来,要和老旧城区的改造密切结合起来,最后要和小城镇的发展和中等规模城市发展的现代化结合起来。才能让我们城市的产业结构向国际化、现代化方向大踏步靠拢。把新型城镇化的这个特点贯彻发扬光大,才能够不重复我们过去的问题。

  

最后,不论是解决中国城镇化健康发展的问题,还是2014年经济增速下行的问题,还是我们大家关心的房价问题,还是开发商关心的资金链问题,千言万语归结为一句话,那就是要大力的推进改革,如果政府能够把自己那只手放在消减自己的政府权力,打破垄断、打破既得利益集团上面,放在实现土地资金要素的市场化上面,脱离目前的困境其实并不难。

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